Nye avgjørelser / rettsavgjørelser / dommer i Norge vedrørende bolig og fast eiendom
-Av advokat Bernhard Halvorsen jr.
For eventuelle spørsmål ta gjerne kontakt på telefon (+47) 92614415 eller epost bernhard.halvorsen@frogneradvokat.no
-Å avklare hvorvidt det foreligger behov for juridisk bistand eller ikke - trenger ikke å koste noe.
-Utbedringsrett. Spesifisert reklamasjon ett år etter nøytral reklamasjon var ikke for sent fremsatt. Selgers rettingsadgang var imidlertid tap ved passivitet. Fristen for retting begynner å løpe ved nøytral reklamasjon. Det antas at halvannen måned nærmer seg yttergrensen for hvor lang tid selger har til disposisjon.
-Mangel ved fast eiendom - forlikstilbud. Kjøper avslo et forlikstilbud fra selger. Lagmannsretten tilkjente kjøper et prisavslag som lå lavere enn forlikstilbudet. Vedkommende ble også tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. Høyesterett opphevet sistnevnte. Det var uriktig rettsanvendelse av lagmannsretten å vurdere betydningen av forlikstilbudet ut fra situasjonen slik den var etter tingrettens dom - og ikke slik den var ved fremsettelsen av tilbudet. Det er det siste som skal vektlegges. HR-2012-960-U.
-Foreldelse, overdragelse av eiendom. En eiendom ble overskjøtet i september 2003. Barna tok ut stevning i november 2009. Det ble anført at avtalen om overdragelse var ugyldig da selger manglet rettslig handleevne grunnet aldersdemens. Lagmannsretten kom til at kravet ikke var foreldet. Høyesterett kom til at "overdragers restitusjonskrav overfor den som har ervervet gjenstanden ved en avtale som ikke er bindende for overdrageren ikke foreldes". Dette ble begrunnet med innarbeidet rettstradisjon, lovgivers forutsetninger og alminnelig tilslutning i teori over lang tid. HR-2012-672-A.
-Erstatningskrav mot eiendomsmegler. Sletting av sikringsobligasjon. Skjøtene på tre seksjoner ble utstedt in blanco. Selger utstedte dertil en sikringsobligasjon. Etter at selger hadde utstedt og tinglyst urådighetserklæring slettet megler sikringsobligasjonen. Selgers konkursbo tok deretter beslag i seksjonen. Høyesterett kom enstemmig frem til at det var kontraktsstridig og uaktsomt av Notar å slette sikringsobligasjonen. HR-2012-447-A.
-Husleie, voldgift. I forretningskontrakt var det avtalt voldgift rundt husleiespørsmålet. Partene lot tingretten oppnevne en takstnemnd. Spørsmålet var da om voldgiftsklausulen var frafalt eller om nemdas avgjørelse var å se på som en voldgiftsdom. Høyesterett mente at voldgiftsklausulen var frafalt. HR-2012-400-A.
-Propp i den kommunale avløpsledning, erstatning. Høyesterett kom frem til at kommunen ikke kunne fraskrive seg objektivt ansvar etter forurensningslovens § 24 a for skader som var forårsaket av manglende vedlikehold. HR-2011-01946-A.
-Heving, manglende betaling. Avtale om salg av bolig, spørsmålet om heving grunnet manglende betaling. 10% av kjøpesummen var innbetalt før kjøper hevdet det var for høy elektromagnetisk stråling fra en transformator i kjelleren - og krevde retting. Høyesterett mente kjøper ikke kunne holde tilbake det meste av kjøpesummen og at hevingsrett for selger forelå. Kjøper måtte i tillegg erstatte tap ved dekningssalget. HR-2011-01947-A.
-Tilbakeføring av fast eiendom etter ugyldig overdragelse. Spørsmålet var om et slikt krav kan foreldes. Høyesterett kom frem til at kravet ikke foreldes. Det ble vist til forarbeidene til foreldelseslovens § 1, rettstradisjon og alminnelig tilslutning i teorien over lang tid. HR-2012-672-A.
-Mangel ved fast eiendom. Kjøp av leilighet med høy standard. Spillvannspumpe på kjøkken sluttet å fungere. Rørlegger sa at spillvannspumpe var en dårlig løsning som krevde ettersyn og rens. En ny takstmann anga en takst kr. 200.000 lavere. Lagmannsretten mente ovennevnte var en vesentlig mangel og fastsatte prisavslaget til kr. 150.000. Dette tilsynelatende i strid med Rt. 2010 side 103. LB-2010-107247.
-Boligspareklubb - fastsettelse av pris ved overdragelse. Tvist om pris ved overdragelse av leilighet i borettslag for eldre. Retten kom frem til at vedtektene tillot endring i pris basert på konsumprisen og ikke markedsprisen. Ikke grunnlag for avtalerevidering etter avtalelovens § 36. HR-2011-2303-A.
-Eierskifteforsikring. Megleroppdraget hadde løpt ut og ble senere fornyet. Spørsmålet var om den gamle avtale om eierskifteforsikring stod ved lag. Det var kommet gunstigere vilkår, men selger hadde ikke tegnet ny avtale om eierskifteforsikring. Retten kom til at den gamle forsikringsavtalen stod ved lag, men fordi eierskifteforsikringsselskapet ikke hadde orientert ham om det nye og muligheten til å tegne ny forsikring - fikk selger likevel tre inn i de mer gunstige vilkår. LB-2010-2389.
-Heving av kjøp. Reklamasjonsfrist. Spørsmålet var om kjøp av tre aksjeleiligheter kunne heves. Det var enighet om at hevingsgrunn forelå - hvis det var reklamert rettidig. Høyesterett mente at en orientering fra styret om setningsskader og videre undersøkelser var for ubestemt til å utløse reklamasjonsfrist. Reklamasjonsfristen begynte å løpe et halvt år senere da beboerne mottok en mer detaljert orientering fra styret. HR-2011-02394-A.
-Mangel og reklamasjon. Kjøperne av en borettslagsleilighet fikk under kontraktsmøtet et brev om at fellesgjelden ville øke med kr. 175.000. Brevet ble ikke lest opp for kjøperne, som ikke forstod norsk. Forholdet ble ansett som en mangel - men kjøperne hadde reklamert for sent. Kjøperne hadde ventet mer enn 4 måneder med å reklamere. LB-2010-156488.
-Reklamasjon og reklamasjonsfrist. Avhendingslovens § 4-19 første ledd. Tre leiligheter var kjøpt og det var enighet om at kjøpene kunne heves forutsatt at det var reklamert rettidig. Retten siterte fra juridisk teori hvor det fremkommer at "relativ reklamasjonsfrist for å påberope mislighold i form av mangel starter å løpe senest på det tidspunkt kreditor oppdaget mangelen. Kreditor kan sies å ha kunnskap om mangelen når han har kunnskap om faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende at tingen ikke er i samsvar med de kav til tingen som følger av avtalen, eventuelt utfylt med bakgrunnsrett vedrørende krav til tingens tilstand mv. Det er altså spørsmål dels om kreditors kunnskap om faktiske forhold, dels om hans vurdering av kunnskapen". Med den presisering at "temmelig klart" ikke kan leses som om det stod "klart" ga dette etter rettens mening god veiledning. HR-2011-2394-A.
-Takstnemnd. Husleie. Leiepris. Lagmannsretten kom frem til at takstnemnd kun kan oppnevnes i de tilfeller som uttrykkelig står nevnt i husleieloven. Takstnemnd var ikke aktuelt i nærværende sak fordi husleieavtalen, i næringsforhold, hadde egne og nærmere bestemmelser om regulering av nettopp husleien. LB-2011-2665.
-Spørsmålet om eiendomsmeglers ansvar. Gjenstand for tvist var spørsmålet om eiendomsmegler kunne holdes ansvarlig for kjøpers krav mot selger ved heving av kjøp av borettslagsleilighet. Høyesterett fant ikke rettslig grunnlag for at megler kunne trekkes inn i hevingsoppgjøret. Megler kunne ikke identifiseres med selger. HR-2011-00235-A.
-Eiendomsrett til sjøgrunn. Grunneierne på hver side av sundet hadde ikke eiendomsrett til sjøgrunn når det var brådypt inne ved land. HR-2011-00814-A.
-Vindmøller på eiendommen. Spørsmålet var om utplassering av vindmøller krenket naboens eiendomsrett da muligheten for å utnytte vindkraft over naboens eiendom ble redusert. Høyesterett kom frem til at utplassering av 6 vindmøller ikke krenket naboens eiendomsrett. HR-2011-01071-A.
-Båtplass. Hevd av rett til båtplass ansett å foreligge. Synlig bruk hadde foregått i ca. 120 år uten at eier av eiendommen hadde reagert. LB-2010-53556.